Un paso en la redistribución social de la tierra y la vivienda

Por Francisco Yofre

El proyecto de hábitat popular que le permite al Estado tener más suelos con destino social se fortalece. La iniciativa incluye más flexibilidad en los loteos y que los countries cedan un 10% de sus terrenos.

En 1946, Ezequiel Martínez Estrada escribió un ensayo sobre Buenos Aires que tituló La cabeza de Goliat. La metáfora servía –y sirve– para ilustrar a una Argentina macrocefálica, de cuerpo pequeño y cabeza gigante. A 65 años de aquel texto, esa cabeza de Goliat padece una dura cefalea: su crisis habitacional y de tierras. Los datos estadísticos avalan el diagnóstico. Según la última actualización censal hecha por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, 850 mil familias bonaerenses tienen problemas habitacionales que se suman a las 1.200.000 personas que viven la misma situación en la Capital Federal. La jaqueca se profundiza si se agregan otros dos datos que le dan movimiento a esa masa: a) la Provincia crece en más de dos millones de habitantes cada diez años, con lo que en 2021 a la cantidad de personas que tiene hoy, habrá que sumarle la población actual de las ciudades de Córdoba y Rosario, según datos de la Dirección de Estadísticas Bonaerenses y b) en las tomas del Parque Indoamericano y del Bajo Flores participaron no más de 700 familias, un número insignificante respecto del total de personas sin techo, pero que mostró la potencia política que puede alcanzar. Ante las ocupaciones, las respuestas políticas se repiten: “Hay que hacer más viviendas”, “hay que relocalizar”. Decisiones atinadas para descomprimir los conflictos pero que también disparan preguntas. ¿Cuántos edificios habrá que construir para resolver la situación del casi millón y medio de personas con problemas de vivienda en la provincia? ¿Tiene el Estado suficientes instrumentos legales y financieros para dar una respuesta estructural a semejante mar de personas? ¿Qué pasaría si la movilización de los habitantes con problemas de vivienda en vez de ser un pequeño número se masificara? La discusión político-partidaria se torna estéril porque, ya sea que el Gobierno no haga nada como dice la oposición o que éste sea el gobierno que más apoya a la construcción, la manta es estructuralmente corta. Un dato más: el Estado provincial construye, por año, 6000 casas. “Nunca se hicieron tantas”, dicen desde el Instituto de Vivienda. Al mismo tiempo, desde ese organismo señalan que: “El problema es que en ese mismo lapso tenemos una demanda de por lo menos 10 mil”.
Pero algunas cosas empiezan a cambiar ya que, gracias a las tomas de fin de año, el debate público alumbró un proyecto de ley que puede disminuir el dolor de Goliat.
Urbanismo social. A partir de un diálogo entre el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires con diversas organizaciones sociales como el Foro de Tierras Infraestructura y Vivienda de Bs As. (Fotivba), un equipo interdisciplinario de la Universidad Nacional de General Sarmiento compuesto por arquitectos, antropólogos y urbanistas, y el Ministerio de Infraestructura provincial se generó el proyecto de Promoción de Hábitat Popular de la Provincia de Buenos Aires. La propuesta, según estiman sus autores, ingresará en la legislatura provincial en un mes, cuando terminen de madurar los consensos necesarios que la iniciativa requiere.
El proyecto, en su aspecto central, le brinda al Estado herramientas legales para intervenir en lo que se llama la “producción del suelo”, esto es generar lugares nuevos o que estén ociosos que sirvan para disminuir el número de personas con problemas habitacionales. Sin contraponerla con la indispensable lógica de “construir y construir”, la propuesta plantea una mirada más de fondo.
Así, se trata que las capas más bajas que ni siquiera pueden acceder a los programas sociales de entrega de viviendas “llave en mano” tengan, por lo menos, una porción de tierra. Para ello, se flexibilizan al máximo los requisitos para lotear un terreno, para que sean esas familias las que de a poco vayan construyendo su hogar. “Actualmente, la mitad de las casas de los sectores humildes proceden de la autoconstrucción. Lo que hace esta ley es formalizar y legalizar una situación de hecho”, apuntó a Miradas al Sur Pedro Del Piero, titular de Fundación Metropolitana, una ONG que promueve políticas públicas de planificación urbana y que es parte de la masa crítica que forjó el proyecto. Adolfo Canosa, presidente del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires, señaló: “Esta propuesta le da por primera vez al Estado la posibilidad de tener un banco de tierras del que pueda disponer. Algo que hace años legislaron países como Chile, España, Colombia, Brasil o España”.

Cambio profundo. “Un Estado más activo”, coincidieron en destacar los impulsores de la norma. Y es que a veces la modorra alimenta la injusticia. Por caso, valga el siguiente ejemplo. A metros de la avenida General Paz, en Villa Celina, partido de La Matanza, desde hace más de 30 años hay un terreno que perteneció a la fábrica de jabones El Federal. El predio tiene casi 10 hectáreas sin uso y se ha revaluado recientemente por el conducto que el Estado hizo para que el arroyo Cildáñez no inunde la zona. El dueño “está sentado” arriba de ese terreno sin hacer nada desde hace décadas. Una situación legal pero ilegítima en la que el Estado termina subsidiando un terreno ocioso y especulativo. “En el GBA hay miles de baldíos sin destino, rodeados de viviendas y sin dueño aparente o con un dueño que especula con que algún día llegarán las cloacas y el precio del suelo se va a disparar. Nadie dice que eso esté mal, pero teniendo una política de desarrollo urbano nos parece indispensable que el dueño de ese lote construya o que los ponga en el mercado, pero que no esté vacío”, apuntó Gabriel Nosetto, coordinador general de la Asociación Civil MadreTierra, una de las organizaciones que más batallaron para que la iniciativa prospere. Si el proyecto es ley, el Estado podrá sancionar donde considere que hay un abuso de una situación respecto del suelo. Así, quienes detentan baldíos sin edificar tendrán mayores cargas fiscales ya que contribuyen a generar una escasez “artificial” de suelo urbano. Algo imperdonable, si de lo que se trata es de no inquietar a Goliat.
La norma también plantea que parte del drama habitacional se amortiguaría con el mejoramiento de las casas ya existentes y con la urbanización de las villas actuales brindándoles servicios básicos en donde están localizadas esas viviendas y no solamente construyendo y construyendo. “El 60 por ciento del déficit provincial se explica por la existencia de viviendas deficitarias, pero que resultan recuperables con bajas inversiones”, señala la fundamentación del anteproyecto.
Las 850 mil familias con problemas habitacionales en la provincia presentan distintos tipos y niveles de situaciones y se resuelven sin necesidad de hacer nuevas construcciones.
Por ello se plantea el diseño de un sistema de microcréditos para refaccionar viviendas en mal estado destinados a personas que por su condición humilde no pueden acceder a créditos bancarios, le otorga estatus de ley a la integración sociourbana de villas y asentamientos, propone estándares más flexibles para la regularización dominial, apoya proyectos de urbanización y se diferencia de la lógica de las políticas basadas en la regularización ex post de tomas y asentamientos.

El debate con los countries. No todos están cómodos con lo que se llama “la redistribución social del suelo”. Apenas trascendió la iniciativa, algunos sectores se sintieron atacados. Y ayudados por “los grandes medios” alimentaron cierta confusión. En varias notas periodísticas, se tomó en cuenta sólo un punto del proyecto que consta de seis capítulos y 46 artículos. Los medios hegemónicos pusieron el foco en el acápite que exige a los futuros countries, cementerios privados y grandes emprendimientos comerciales que cedan el equivalente al 10 por ciento del total de sus terrenos. La norma no afecta derechos de propiedad adquiridos ya que expresamente se refiere a las construcciones futuras. Pero, además, los artículos periodísticos “olvidaron” que el 10 por ciento de terreno cedido no necesariamente tiene que ser lindante con el country. El resultado de la publicación fueron cientos de posteos donde los vecinos reflejaban su escozor ante el supuesto de tener que cohabitar con gente de bajos recursos. ¿Para qué hicimos los muros?, se habrán preguntado los lectores de esas notas. Sin embargo, la ley es clara, dice otra cosa y permite que ese 10 por ciento a ceder sea en otro lado: “En todos los casos la cesión podrá efectivizarse en una localización diferente a la del emprendimiento”, señala en el inciso 1 del artículo 26.
“Actualmente, si una organización social quiere lotear un terreno, debe por ley ceder un 25 por ciento como reserva fiscal para que el Estado pueda hacer centros de salud, escuelas o plazas. Sin embargo, hasta ahora los countries no pagan nada cuando hacen sus emprendimientos. El proyecto les pide sólo el 10 por ciento”. Una verdadera oferta para los countries que se transforma en regalo cuando se indaga acerca de las características de ese 10 por ciento de terreno: “Ni siquiera es el 10 por ciento del valor del terreno urbanizado, sino el 10 por ciento del valor de esas tierras cuando tenían categoría de rurales. Si un country compra una parcela a un dólar, por el sólo hecho de ser rezonificada por el Estado para hacer emprendimientos, su valor se dispara hasta 15 veces”, apuntó Nosetto. “Pero además lo que se da es una pelea por la tierra muy desigual, ya que tanto la gente humilde como los countries disputan los mismos terrenos, ya sea en General Rodríguez, Moreno o cualquier otro partido del GBA”, remató.
Por otro lado, desde los mismos medios se trató de “satanizar” a la iniciativa como una ley de tono comunista, invocando al demonio de la expropiación. Y acá sí, la norma es clara y efectivamente habla de expropiación, lisa y llana. Lo hace en su sección 6, artículos 27 y 28. Sin embargo, la expropiación es un instrumento legal del Estado que usa para hacer, por ejemplo, rutas, autopistas o plazas. Desde hace más de 40 años la expropiación está legislada en el Código Civil, que señala que tras la declaración de utilidad pública hecha por un tribunal judicial, el Estado puede hacerse de esos terrenos pagando una indemnización a sus dueños.

En manos de quién. La norma señala que buena parte de la operatoria de la ley, sobre todo en lo que atañe a los baldíos, quedaría en manos del Instituto de la Vivienda y los intendentes. Desde diversos sectores políticos plantearon sus dudas acerca de si eran los jefes comunales las personas más atinadas para ello y si no sería una herramienta para hacer “caja electoral”. Un argumento difícil de contestar. Ante estas dudas, Miradas al Sur consultó a María Cristina Cravino, antropóloga de la Universidad Nacional de General Sarmiento, especialista en temáticas habitacionales e impulsora de la ley que asevera con firmeza: “Esta norma es el producto de un trabajo colectivo coordinado por el Estado pero impulsado por organizaciones territoriales, movimientos sociales, organismos de derechos humanos, organizaciones no gubernamentales y la comunidad universitaria. Decir que favorecería cajas electorales es desconocer que esa participación se plasmó en el texto. El proyecto propone la creación de un Consejo Provincial de Vivienda y Hábitat donde las organizaciones serán las más interesadas en controlar que la ley cumpla con la afectación específica de los recursos que generen esos instrumentos”.

Dónde está el proyecto. En las últimas semanas se han sucedido una gran cantidad de reuniones en la búsqueda de consensos entre funcionarios del gobierno provincial con sectores políticos, planificadores urbanísticos, intendentes, autoridades eclesiásticas, empresarios, organizaciones sociales y la lista sigue. “En general la recepción es muy buena”, comentó una fuente que sigue de cerca la negociación. Y confió: “Pero es lógico que lleve un tiempo de maduración. Tal vez en un mes el proyecto podría estar entrando a la legislatura provincial. Pero hay que hablar y consensuar con todos los sectores. En particular, con aquellos que se sentirían afectados por la cesión del 10 por ciento de sus terrenos”. Sin embargo, un hipotético damnificado, el señor Eduardo Gutiérrez, vicepresidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos, señaló: “Les agradecemos a todos aquellos que nos salieron a defender. Pero, para nosotros, un 10 por ciento nos parece adecuado y al quedar regularizado se logra transparentar algo que ya hacemos de hecho. Muchos son los countries que ceden tierras, pero ahora, al quedar formalizado, se transparenta. Y si se trata de evitar que haya nuevas villas, nos parece correcta la medida”. El tono y las palabras del empresario demuestran buena predisposición para que el arte de la política siga limando asperezas y para que, por primera vez, se avance en intentar por lo menos darle una aspirina a Goliat.

Fuente: http://sur.elargentino.com 3-4-2011